Již v jednom z našich starších článků jsme Vás informovali o ukončení nájmu – jak dostat nájemce z bytu. Tento článek se zaměřil zejména na výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Avšak i nájemce má právo ukončit nájem výpovědí a to podle ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen občanský zákoník). Níže v tomto článku přiblížíme otázku výpovědi ze strany nájemce a také poradíme, co nesmí v podané výpovědi chybět.
Výpověď z nájmu ze strany nájemce
V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět i bez udání důvodu, tzn., že nájemce není omezen zákonem stanovenými výpovědními důvody. Pokud se ale jedná o nájem na dobu určitou, tak dle ustanovení § 2287 může nájemce vypovědět nájem v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Tento důvod vychází z povahy nájemní smlouvy jako zpravidla dlouhodobého závazku.
Výše jmenované ustanovení o výpovědi nájemce je poměrně stručné. Jak to tedy bude s dalšími důležitými otázkami týkající se výpovědní doby, náležitostí výpovědi apod? Odpověď na tyto otázky budeme hledat v zákonných ustanoveních týkajících se výpovědi pronajímatele – použijí se obdobně.
V souladu s ustanovením § 2286 občanského zákoníku bude mít výpověď z nájmu písemnou formu, pokud tato forma dodržena nebude, bude následkem relativní neplatnost této výpovědi – tzn. neplatnost, kterou protistrana musí namítnout.
Co se týče výpovědní doby, tak i zde se uplatní obecná délka tří měsíců dle ustanovení § 2231 občanského zákoníku.
Okamžitá výpověď z nájmu bytu i ze strany nájemce?
Jak jste se již dozvěděli z výše zmíněného článku o ukončení nájmu – jak dostat nájemce z bytu, tak pronajímateli zákon umožňuje vypovědět nájem bez výpovědní doby, a to z výslovně vymezených důvodů – jedná se o tzv. mimořádnou výpověď z nájmu. Má takovou možnost i nájemce?
Ačkoliv zákon mu toto právo výslovně nepřiznává, není důvod, aby byl o tuto možnost připraven, obdobně se tedy uplatní obecná úprava nájemní smlouvy. Nájemce má tedy možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby pokud:
- se byt či dům stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelný dle ustanovení § 2227 občanského zákoníku;
- pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem dle ustanovení § 2232 občanského zákoníku;
- pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě dle ustanovení § 2266 občanského zákoníku;
V prvním případě půjde například o situaci, kdy je byt či dům zničen vlivem nějaké živelné pohromy nebo jiným způsobem, ne však v důsledku zavinění nájemce. V druhém případě se může jednat o situaci, kdy pronajímatel neposkytne pomoc nájemci, jenž o to požádal, protože jej někdo ruší ve výkonu jeho užívacího práva – k pomoci je totiž dle ustanovení § 2211 občanského zákoníku povinen. Takové rušení může mimo jiné představovat situaci, kdy nájemci někdo brání vstupu do bytu nebo když soused nájemce ruší hlučným chováním v míře, která je nepřiměřená místním poměrům.
Samozřejmě pokud si sjednali v nájemní smlouvě i jiné důvody, lze nájem vypovědět i z těchto důvodů.
Výpovědi z nájmu – na co nezapomenout při jejím podání?
Výpověď z nájmu bytu či domu, ať ze strany nájemce či pronajímatele, musí splnit 2 podmínky:
- Musí být vždy písemná
- Musí dojít adresátovi
Nájem skončí po splnění těchto předpokladů uplynutí výpovědní doby – tady ale pozor! Pro běh výpovědní doby totiž zákon stanoví zvláštní pravidlo, a sice, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co výpověď z nájmu došla druhé straně. V důsledku tohoto pravidla se může čekání na skončení nájmu prodloužit téměř o měsíc. Po představu lze uvést příklad, kdy jako nájemce podám výpověď, která dojde pronajímateli 2. ledna. V souladu s tímto zákonným pravidlem pro počítání času začne výpovědní doba běžet až od 1. února, tedy od prvního dne následujícího kalendářního měsíce.
Délka výpovědní doby a důvod výpovědi
A jaká bude délka výpovědní doby? Jak jsme již výše naznačili, bude se lišit dle výpovědního důvodu, např. dle ustanovení § 2283 občanského zákoníku po smrti nájemce je výpovědní doba dvouměsíční, jinak dle ustanovení § 2287 činí obecná výpovědní lhůta 3 měsíce. Odlišně může být délka výpovědní doby sjednána i ve smlouvě.
Výpověď nájmu ze strany pronajímatele musí vždy obsahovat výpovědní důvod. Nepostačuje přitom odkaz na zákonné ustanovení, ale musí být popsán i skutkovými okolnostmi – tedy co konkrétně nájemce provedl. Platí totéž i pro výpověď ze strany nájemce? Tato otázka je sporná, jelikož to ze zákona přímo nevyplývá a nájemce je z právního hlediska slabší stranou. Lze tedy dojít k závěru, že pokud je zjevné, kdy má nájem skončit, tak není třeba na této povinnosti nájemce trvat.
Závěr
Nájemce má právo nájem vypovědět stejně jako pronajímatel, a to i když zákon výslovně tuto problematiku příliš nerozvádí. Pro nájemce je však důležité si toto právo uvědomovat, zejména v případě, kdy se v jeho nájemním vztahu naskytnou problémy, pro které již nechce v nájmu dále setrvávat a pro které je oprávněn nájem vypovědět.
Identifikaci nemovitosti najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.