I nadále probíhající pandemie, jež už téměř rok mění zavedená pravidla a normy v naší společnosti, zasahuje prakticky do všech oblastí života. Žádnou oblast nenechává beze změn. Mimořádná restriktivní opatření přijímané v souvislosti s průběhem této pandemie se dotýká i fungování společenství vlastníků – zejména shromáždění. Společenství právě v tomto období řešili a řeší problematické situace, s nimiž se dosud nesetkaly.
Z těchto důvodů zejména zákazu shromažďování osob se mnohá SVJ potýkali se zásadním problémem, jak uspořádat klasické shromáždění za osobní účasti vlastníků jednotek. A zejména jak na něm odhlasovat potřebná usnesení, když není a nebylo možné se osobně scházet. Zákon dokonce ukládá povinnost, aby se shromáždění konalo nejméně jedenkrát do roka.
Svolání shromáždění
Statutární orgán společenství statutárnímu orgánu (zpravidla výbor SVJ) má proto zákonnou povinnost svolat shromáždění vlastníků minimálně jednou ročně. Toto však s ohledem na současnou pandemickou situaci, která je taktéž doprovázena nouzovým stavem a neustále se ze dne na den měnícími restriktivními opatřeními, je téměř nemožné.
Začátek roku je i nadále ve znamení snad ještě přísnějších omezení. Opatření, které neumožňovaly a neumožňují klasické shromáždění svolat. Následné letní měsíce by s sebou zase pravděpodobně přinesly neúspěch v podobě neusnášeníschopnosti svolaného shromáždění z důvodu absence valné většiny vlastníků jednotek. Společenství jsou tak v této době nuceny hledat jiná řešení, jimiž by bylo možné povinné shromáždění úspěšně svolat. A to aniž by jeho uspořádáním byly porušeny vládní restriktivní opatření.
Náhradní způsoby konání shromáždění
Zákon v tomto případě poměrně jasně stanovuje způsoby, jimiž má být shromáždění provedeno. Základním a dosud nejužívanějším způsobem konání bylo shromáždění za osobní přítomnosti členů. Další možností je hlasovaní per rollam umožňující rozhodovaní mimo zasedání písemnou formou. Dle § 1211 a násl. občanského zákoníku jsou dány dvě možnosti rozhodování tímto způsobem.
První z nich je situace, kdy se původně svolané a sešlé shromáždění nebylo schopno usnášet. Statutární orgán SVJ v takovém případě může navrhnout, aby se rozhodování o otázkách, které měly být předmětem takového shromáždění, uskutečnilo mimo jednání písemnou formou.
Druhou možností je případ, kdy má SVJ přímo ve stanovách výslovně upravenou možnost rozhodování formou per rollam. SVJ mohou mít ve svých stanovách taktéž výslovně uvedeno, že je možné rozhodovat i pomocí audiovizuálních technických prostředků. To by umožňovalo využívat různé videokonference jako vhodnou alternativu osobnímu setkání. Drtivá většina z SVJ však takovou možnost ve stanovách zakotvenou samozřejmě nemá a některá SVJ mají možnost jednání per rollam vyloučenu.
Proto se zde nabízí otázka, zda byly a jsou i tato SVJ v této pandemické době využít jednání na dálku bez osobní přítomnosti členů.
Shromáždění za doby pandemie
Daný problém byl částečně řešen v zákoně o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2. Dle příslušných ustanovení tohoto zákona bylo možné uskutečnit rozhodování orgánů právnických osob prostřednictvím per rollam nebo technických prostředků. A to i v případě, pokud to nemají upraveno ve svých stanovách. Tato práva a povinnosti však vznikají jen v období trvání mimořádných opatření během pandemie, nejdéle však do 31.12.2020. Tato právní úprava dávala SVJ, které dosud neměly zkušenost s takovým rozhodováním, ani neměly takovou možnost konání shromáždění uvedenou ve stanovách, možnost splnit zákonnou povinnost a uskutečnit shromáždění vlastníků.
Pokud se tedy SVJ zabývalo otázkou, zda je možné uskutečnit shromáždění pomocí videokonference, lze konstatovat, že tato možnost tu byla. Ovšem bylo zapotřebí, aby statutární orgán SVJ nejprve stanovil konkrétní možnosti a způsoby rozhodování prostřednictvím zvláštních technických prostředků. A zejména včas o těchto skutečnostech a změnách uvědomil všechny členy. O takovém rozhodnutí statutárního orgánu SVJ musel být proveden zápis.
Nejjednodušším řešením pro SVJ se tak i nadále nabízí rozhodování per rollam, protože tímto způsobem se společenství nevystavuje riziku neusnášeníschopnosti či diskriminace některých členů SVJ. Členové SVJ tímto způsobem mohou hlasovat odkudkoliv, a sice o kterékoliv otázce jednoduchým oběžníkem bez nutnosti znalosti elektronických prostředků komunikace.
Využití technických prostředků
I nadále však nic nebrání tomu zavést dodatečně do stanov hlasování pomocí technických prostředků, např. prostřednictvím emailu. Nespornou výhodou videokonferencí je samozřejmě možnost diskuse a zachování osobního jednání všech zúčastněných členů SVJ. Nevýhodou však může být diskriminace některých členů, kteří např. nejsou technicky zdatní či nevyužívají internetové připojení. Takový způsob lze využít spíše v menších SVJ, kde členové SVJ disponují moderní technikou a jsou v online světě zběhlí. Pokud by se SVJ rozhodlo pro konání shromáždění pomocí těchto prostředků, je zde rovněž nutnost řádně identifikovat členy SVJ (např. přes obrazovku, el. podpisem), což opět značně zvyšuje nároky na organizaci shromáždění. Z těchto zvýšených nároků proto nelze vyloučit žaloby na zneplatnění takových jednání, pokud dojde k technickým problémům či neshodám o formě jednání.
Závěr
Závěrem lze proto shrnout, že rok 2020 nebyl pro SVJ vůbec snadný. Musely se vypořádat se zcela novými situacemi spojenými s pandemickou situací, přičemž byly nuceny dostát svým zákonným povinnostem. Zákon na tuto situaci reagoval, kdy umožňoval využití komunikačních prostředků na dálku i bez úpravy ve stanovách SVJ. Nicméně s ohledem na nejistotu ohledně pandemické situace, lze SVJ pouze doporučit, aby možnost svolání shromáždění bez osobní účasti členů SVJ měly upravenu ve svých stanovách. Nejjednodušší možností se proto zdá být využití konání shromáždění prostřednictvím hlasování per rollam, která na členy SVJ neklade téměř žádné technologické nároky, kdy rovněž i identifikace členů SVJ je značně je jednodušší.
Naše advokátní kancelář píše články ohledně bytové problematiky i na portálu Sousedé.
