Páteční dopoledne se dostavila do kanceláře paní Věra s dotazem, co má dělat, když s manželem v 90. letech postavili svépomocí garáž, která byla řádně ohlášena na stavebním úřadu, avšak z nějakého důvodu, již nedošlo k zanesení nemovitosti do katastru nemovitostí. Tato otázka je samozřejmě jednoduše řešitelná. Naše klientka ale měla ještě situaci složitější neboť, stavbu garáže vyřizoval jakožto vlastník na stavebním úřadu manžel naší klientky, který nedávno zesnul.
Naším úkolem bylo klientce poradit, jak má nyní postupovat, aby garáž mohla paní Věra pronajímat, a zajistit si tak nějaký příjem, když zůstala sama bez manžela.
Právní úprava
V první řadě bylo třeba určit, dle jakého právního předpisu se bude celá záležitost posuzovat. Jelikož jde o stavbu postavenou před rokem 2014, uplatní se právní úprava z roku 1964. Tedy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Následně bylo třeba posoudit, zda se jedná o nemovitost, kterou je nutno evidovat v katastru nemovitostí nebo se jedná pouze o věc movitou. Tedy garáž, jež není pevně spojená se zemí.
Garáž jako nemovitost
V případě, že je garáž evidována jako nemovitost, může být vedena v katastru jako: budova s číslem popisným, budova s číslem evidenčním, budova bez čísla popisného, bez čísla evidenčního, nebo nebude zapsaná jako samostatná budova, ale bude součástí nebo příslušenstvím stavby hlavní na téže parcele, rozestavěná budova, nebytová jednotka – garáž, rozestavěná nebytová jednotka – garáž.
Garáž jako věc movitá
V případě garáží existuje řada prefabrikovaných jednotlivých plechových, hotových, železobetonových garáží. Ty jsou položeny na zem tak, aby do nich byl umožněn vjezd. Může se jednat o rostlý terén nebo zpevněnou plochu, kterou však nemůžeme chápat jako základ. Stavba tedy nesplňuje podmínku „pevné spojení základem se zemí“ a nejedná se tudíž o nemovitost ani ve smyslu občanského zákona.
Jelikož se v případě naší klientky paní Věry jednalo o zděnou garáž pevně spojenou základem se zemí, je zřejmé že se jedná o garáž jež lze definovat jako nemovitost, a tudíž je předmětem evidence v katastru nemovitostí.
Pozůstalostní řízení a vyřízení vlastnictví ke garáži
V dalším kroku přichází na řadu pozůstalostní řízení u notáře jakožto soudního komisaře, jelikož garáž spadala do vlastnictví zemřelého manžela naší klientky.
Naší klientce paní Věře tedy nezbylo než vzít listiny ze stavební úřadu, vážící se k postavené, avšak nezapsané garáži, a tyto předat notáři, jež vyřizuje pozůstalost po jejím zesnulém manželovi, aby tato garáž byla evidována jako součást pozůstalosti po něm a mohl některý z dědiců nabýt vlastnictví ke garáži.
Poté, co bude vyřízeno pozůstalostí řízení u notáře, kdy průměrná doba řízení je cca 4 měsíce od smrti zůstavitele, kdy většina případů je skončena do 1 roku, pokud nejsou žádné komplikace. Komplikací lze rozumět např. situace, kdy jsou dědicové nezletilí, a úkony za ně proto musí schválit opatrovnický soud. K prodloužení dochází i v případě, kdy u některého z dědiců není známé místo pobytu nebo se trvale zdržuje v zahraničí. Na celou věc mají pochopitelně vliv také spory mezi potenciálními dědici.
Zápis garáže do katastru nemovitostí
Rozhodnutí o dědictví, tedy usnesení o dědictví, které nabylo právní moci poté slouží jako listina pro zápis do katastru nemovitostí.
Za zápis garáže do katastru nemovitostí zaplatí naše klientka jakožto dědička, správní poplatek ve výši 2.000Kč, jež je stanoven zákonem č. 64/2004 Sb., o správních poplatcích, v platném znění, položka 120.
Daňové povinnosti váznoucí na nemovitosti – garáž zapsaná do katastru nemovitostí
Je-li garáž evidována, jako nemovitost v katastru nemovitostí, je taktéž předmětem dani z nemovitosti. Ta je upravená zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, v platném znění. Tento zákon říká, že poplatníkem daně z nemovitosti je její vlastník. Vlastníkem je ta osoba, která nemovitost. V našem případě garáž, vlastní k 1. lednu roku, k němuž se daň vztahuje.
Splatnost daně z nemovitosti je zákonem stanovena vždy k 31. květnu roku, k němuž se daň vztahuje. Základ a sazba daně jsou uvedeny v § 10 a § 11 zákona o dani z nemovitých věcí.
