Ať již kupujete či prodáváte nemovitost, rozhodně byste neměli zapomenout, že zápisem převodu vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí pro vás tento právní vztah nekončí. Mnohdy se až následně na takto převedené nemovitosti objeví vada, za níž může prodávající nést odpovědnost. Jedná se o tzv. skryté vady.
Identifikaci nemovitosti najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Co jsou skryté vady?
V takovém případě se jedná o skryté vady, které existovali již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale tato skrytá vada vyšla najevo dodatečně. Zároveň taková vada nebyla při koupi zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti. Za skryté vady se dá považovat např. praskání podlah zakrytých plovoucí podlahou, popraskané stěny z důvodu nedostatečného vyztužení zdiva či plíseň na stěnách zakrytá sádrokartonem.
Pokud se skrytá vadu objeví, musí ji dle zákona kupující bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Takové oznámení vady by rozhodně mělo mít písemnou formu. Kupující skrytou vadu popíše, a následně doporučeně odešle prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb. Lhůta bez zbytečného odkladu se posuzuje individuálně podle konkrétních okolností jednotlivého případu. Za zachování lhůty k oznámení skryté vady bez zbytečné odkladu se určitě dá považovat předchozí posouzení odborníkem v podobě např. znaleckého posudku. Posudku, který vady specifikuje a umožní jejich lepší popsání v následném písemném oznámení prodávajícímu.
Skryté vady VS zjevné vady
Oproti tomu zjevnou vadou, na níž se odpovědnost za skryté vady nevztahuje, se rozumí vada, jejíž existence je kupujícímu s vynaložením obvyklé pozornosti zřejmá na pohled či která lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Jedná se především o nahlédnutí do katastru nemovitostí, územního plánu nebo prohlídkou nemovitosti před jejím zakoupením nebo převzetím. Zjistí-li kupující zjevnou vadu, lze jen doporučit, aby se před podpisem kupní smlouvy nejprve dohodl na odstranění těchto zjevných vad. Např. prasklá okna, navlhlé či popraskané stěny, nerovná podlaha. V případě, že by kupující takové opatření neučinil, mohl by se prodávající vyvázat z odpovědnosti za takové vady.
Zákon rovněž stanovuje i dobu, v níž může kupující skryté vady nemovitosti prodávajícímu vytknout. Jedná-li se o stavby spojené se zemí pevným základem (např. dům či byt), činí doba 5 let od nabytí vlastnického práva. Jestliže kupující vytkne prodávajícímu vadu po uběhnutí této doby a prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas, soud kupujícímu práva z vadného plnění nepřizná. Na tuto námitku prodávající ovšem nemá právo, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o níž musel nebo měl prodávající vědět s ohledem na okolnosti v době odevzdání věci. Pokud se ovšem jedná o skryté vady pozemku, zde již platí pouze obecná zákonem stanovená doba 2 let od nabytí vlastnického práva.
Vady VS záruka
Důležité je taktéž rozlišovat odpovědnost za vady a záruku. Odpovědnost za vady popsaná výše nastává ze zákona. Ovšem záruka není odpovědností vyplývající ze zákona, nýbrž musí být smluvně sjednána mezi kupujícím a prodávajícím. Záruku poskytují především developeři na nové domy a byty a zpravidla bývá poskytována na 2 roky. Záruka se rovněž oproti odpovědnosti z vad vztahuje na mnohem širší okruh vad, zejména na vady, které teprve vzniknou. Prodávající v takovém případě ručí kupujícímu, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. Kupujícímu tímto odpadá povinnost prokazovat, kdy vada vznikla. Ani záruční doba ujednaná v kupní smlouvě však nezbavuje developera pětileté odpovědnosti za skryté vady.
Jestliže se chce kupující i prodávající vyhnout komplikacím, měli by si technický stav především domu či bytu nechat ještě před uzavřením kupní smlouvy prověřit odborníkem. Odpovědnosti za vady se totiž prodávající nezbaví ani běžně používanými formulacemi, např. „nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit.“ Toto potvrzuje i soudní judikatura.
Skryté vady jako podstatné porušení smlouvy
Následně při reklamaci vad a nároků z toho vyplývajících rozlišujeme vady, které jsou podstatným porušením smlouvy a vady, jež jsou nepodstatným porušením smlouvy. Podstatné je takové porušení, o němž prodávající již při uzavření kupní smlouvy věděl nebo musel vědět, že by kupující kupní smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal; v ostatních případech jde o nepodstatné porušení. Právo na volbu jednotlivého nároku má kupující a tuto volbu již nelze zpětně měnit. Při podstatném porušení může kupující uplatnit nárok na odstoupení od smlouvy. V případě, že se jedná o nepodstatné porušení, může si kupující zvolit nárok na odstranění vady v podobě dodání nové části nemovitosti (pokud to povaha vady umožňuje) či opravou vady nemovitosti, nebo přiměřené slevy z kupní ceny. Odmítá-li prodávající opravu vad, může kupující uplatňovat slevu z kupní ceny nebo dokonce od smlouvy odstoupit.
