Právo stavby

Obsah

Pokud si vlastník postaví na svém pozemku stavbu, například rodinný dům, stane se stavba součástí pozemku a vlastník pozemku je současně i vlastníkem stavby. Jak ale postupovat v případě, kdy chcete vybudovat, zrekonstruovat či zmodernizovat stavbu na pozemku, kterého nejste vlastníkem? Možným řešení této situace je zřízení tzv. práva stavby. Právo stavby je jedním z institutů věcných práv k věcem cizím. Jedná se o případ, kdy stavebník disponuje právem vybudovat stavbu, popřípadě již vlastní stavbu, na cizím pozemku.

Nezáleží tedy na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou nebo dosud nezřízenou. Díky tomuto institutu se stavba nestane, jako v klasickém případě, součástí pozemku, nýbrž se stane součástí zřízeného práva stavby. Ani v jedné z možností se tedy stavba nestává samostatnou věcí, ale vždy je „něčí“ součástí. Základní praktický důsledek práva stavby tkví v tom, že nám umožňuje mít jiného vlastníka pozemku a jiného vlastníka například u rodinného domu, který je na tomto pozemku postaven.

Právo stavby

Vznik práva stavby

Osoba, v jejíž prospěch je právo stavby zřízení, se nazývá stavebníkem. Může jít o fyzickou osobu, tak i o osobu právnickou. Právo stavby vzniká třemi způsoby, a to buď na základě smlouvy, vydržení či rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pokud uzavře stavebník smlouvu o zřízení práva stavby, což bude nejčastějším případem vzniku práva stavby, pak samotné právo vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Pro zřízení se proto vyžaduje písemná forma, a to i v případě pozdějších dohod o změnách nebo o zrušení práva stavby. Veřejným seznamem je typicky Katastr nemovitostí, se kterým jsme Vás seznamovali v nedávném článku. Do katastru nemovitostí se však právo stavby zapisuje i v ostatních situacích, kdy vzniká rozhodnutím orgánu veřejné moci, a je na místě i u vydržení.

Právo stavby lze převést na jinou osobu, a to např. kupní nebo darovací smlouvou. Stejně tak lze právo stavby zatížit například zástavním právem. V případě zatížení práva stavby si však může vlastník pozemku vyhradit souhlas s tímto zatížením. Taková „výhrada souhlasu“ se následně rovněž zapíše do veřejného seznamu a stavebník pak bez souhlasu vlastníka pozemku zatížit právo stavby jednoduše nemůže.

Charakteristika práva stavby

Právo stavby nemusí zatížit jen pozemek, na kterém stojí příslušná stavba, ale může se vztahovat i na okolní pozemky. Podmínkou je, že pozemek slouží k jejímu lepšímu užívání. Zejména se bude jednat o situaci, kdy musí stavebník ke své stavbě na pozemku „nějak dostat“ a tato „cesta“ vede přes jiný pozemek.

Právo stavby je institutem dočasným. Obecně je maximální délka práva stavby omezena na 99 let. Lze si sice ujednat dobu kratší, ale přesáhnout limitaci 99 let nelze. V případě nabytí práva stavby vydržením stanoví zákon jeho délku na 40 let. Avšak zde může soud na návrh dotčené strany právo stavby zkrátit, nebo naopak prodloužit.

Co do charakteru protiplnění lze právo stavby zřídit úplatně i bezúplatně. Úplatná forma může být jak v podobě jednorázové částky, tak opakujících se dávek. Tyto dávky se nazývají „stavebním platem“, výše stavebního platu bude nejčastěji stanovena pevnou částkou, ale není vyloučeno si ujednat i částku pohyblivou. Takové ujednání se týká situací, kdy výše stavebního platu bude zohledňovat například míru inflace. Stavební plat následně vázne na právu stavby jako reálné břemeno.

Úvodem jsme si jako příklad stavby uvedli rodinný dům. Nelze však zužovat záměr zřízení práva stavby pouze na obytné domy, tento institut je možné využít i při výstavbě obchodního centra, nebo například sportovní či rekreační stavby.

Vztah stavebníka a vlastníka pozemku při zřízení práva stavby

Občanský zákoník, který upravuje právo stavby, nechává především na stavebníkovi a vlastníkovi pozemku, aby si vzájemná práva a povinnosti ujednali. Pokud tak neučiní, občanský zákoník jim podpůrně poskytuje základní úpravu.

Stavebník má vůči právu stavby stejná práva jako vlastník a k zatíženému pozemku má práva jakožto poživatel. Stavebník má primárně povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Práva stavby se může stavebník v písemné formě zřeknout. Právo stavby tímto „automaticky“ nezaniká, ale vlastník pozemku může právo převést na sebe či jinou třetí osobu. Ať už bude novým nabyvatelem práva stavby kdokoli, stále pro něj platí sjednaná délka trvání práva stavby jako pro původního stavebníka.

Mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem platí vzájemné předkupní právo, pokud si strany neujednají jinak. Vlastník pozemku tedy musí v případě jeho prodeje přednostně nabídnout pozemek stavebníkovi a při prodeji práva stavby musí stavebník právo stavby nabídnout vlastníkovi pozemku. Po smrti stavebníka nebo vlastníka pozemku přechází právo stavby na jejich dědice či jiné právní nástupce. Výkladem se dovozuje, že právním nástupcem může být například právnická osoba, na kterou přešly práva a povinnosti z práva stavby. Lze tedy uzavřít, že smrtí vlastníka pozemku či stavebníka právo stavby bez dalšího nezaniká.

Zánik práva stavby

Jak jsme již zmínili, právo stavby je institutem dočasným. Jakmile přestane existovat, stává se stavba součástí pozemku. Vlastníkovi tak přiroste do majetku nová hodnota, kterou by bylo vhodné vypořádat. Vlastník pozemku by podle zákonné úpravy měl stavebníkovi poskytnout náhradu v rozsahu poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Hodnotou stavby se míní jeho obvyklá cena. Přesto dohoda mezi stranami může náhradu navýšit, snížit, popřípadě i úplně vyloučit jakoukoli náhradu za stavbu při zániku práva stavby. Vedle toho může právo stavby zaniknout například i dohodou mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku ještě před uplynutím doby jeho trvání.

ZÁVĚR

Právo stavby je věcným právem k věcem cizím a současně je také nemovitou věcí, předmětný institut se nám do právní úpravy vrátil díky občanskému zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Právo stavby nejčastěji vzniká na základě smlouvy mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, není však vyloučeno ani na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci nebo vydržením. Práva a povinnosti nechává právní úprava především na ujednání stran, vedle toho je stanovena podpůrná úprava za předpokladu, že si stavebník a vlastník pozemku svá vzájemná práva a povinnosti řádně nespecifikují.

Identifikaci nemovité věci naleznete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.

Pokud si nejste jistit, za jakých podmínek lze zřídit právo stavby, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.

Související odkazy:

Nemovitosti

David Pytela

David Pytela

vedoucí advokát advokátní kanceláře - Váš průvodce právem

Zajímá Vás více?

Zjistěte více informací o naší advokátní kanceláři. Můžete se podívat na naše firemní video, zjistit, jaké poskytujeme právní služby a kolika a kterým klientům jsme pomohli (včetně Statutárního města Olomouc) aj.:

Napište nám s čím Vám můžeme pomoci:
... nebo nám rovnou ZAVOLEJTE