Omezení výpovědi u podnikatelských nájmů

V souvislosti s pandemií COVID-19 došlo ze strany Ministryně pro místní rozvoj Klárou Dostálovou k přednesení hojně diskutovanému návrhu, kterým navrhla, aby byla omezena možnost ukončit nájemníkům u podnikatelských nájmů smlouvu pro neplacení nájmu. Návrh na omezení výpovědi byl dne 1. dubna 2020 vládou projednán a poté schválen. Tento návrh následně ve společnosti vzbudil velké pozdvižení. V důsledku mnoha různých interpretací došlo k mnoha různým výkladům tohoto návrhu. Proto je potřeba si v tomto článku upřesnit některá pravidla a podmínky, které se zmíněného návrhu týkají.

Omezení výpovědi

Nejprve je nezbytné uvést na pravou míru podstatu opatření schválených vládou, které se týkají ukončení nájmu. V řadě případů se totiž jedná spíše o zjednodušení problému při pochopení a výkladu těchto opatření. Je třeba především zdůraznit, že navrhovaná úprava v žádném případě neznamená, že nájemce není povinen hradit nájemné, že se mu vlastně odpouští. A tím méně, že jde o jakýsi návod pro neplacení. Tak to v žádném případě není.

Cílem navrhované úpravy je ochránit ty nájemce, kteří se v důsledku krizových opatření ocitnou v tak tíživé situaci, že by úhrada byť jen části nájemného byla pro ně likvidační. Z tohoto důvodu je požadováno, aby nájemce doložil pronajímateli odpovídajícím a hodnověrným způsobem, že nemá dostatečné příjmy z důvodů krizových opatření spojených s výskytem koronaviru. Pokud nájemce bude nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, ochranné opatření (omezení výpovědi) se na něj nevztahují.

Nájem prostor sloužícího podnikání

Nájem prostor sloužícího podnikání, nebo chcete-li podnikatelský nájem, je upraven v ust. § 2302 až 2315 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“). Obecně stanoví, že se o bude-li účelem nájmu prostoru nebo místnosti provozování podnikatelské činnosti a slouží-li pak tato místnost nebo prostor alespoň převážně podnikání, a to nezávisle na tom, zda tento účel je výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě či nikoli. Jak je patrné z formulace „alespoň převážně“, není k použití této úpravy nutné, aby pronajatý prostor byl využíván výhradně k podnikání, ale postačí, že jde o činnost převažující.

Zákaz výpovědi (omezení výpovědi)

Podle navrhovaného zákona nemůže pronajímatel v ochranné době (navrhována je od 12. března 2020 do 30. června 2020) nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo:

a) v rozhodné době, a (od 12. 3. – vyhlášení Nouzového stavu do 31. března 2022)

b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Tím však podle návrhu zákona není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

Omezení výpovědi vs. povinnost hradit služby

Návrh zákona neruší povinnost hradit služby. Pokud tedy nájemce nebude hradit zálohy na úhradu služeb spojených s bydlením, ochrana se na něj nevztahuje. Dále se zákon nedotýká úroků z prodlení či smluvní pokuty a náhrady škody.

Nic se nemění na tom, že pronajímatel může nájem ukončit z jiných zákonných důvodů, anebo v případě, kdy k neplacení nájemného došlo před začátkem rozhodné doby, tedy před 12. 3. 2020.

Důležité je, že po konci ochranné lhůty, tedy od dubna 2022 je možné podnikatelský nájem pronajímatelem vypovědět výpovědní dobou 5 dnů.

Na druhé straně poskytuje návrh zákona i určitou pomoc pronajímatelům. Pokud pronajímatel je pouze z pronájmu daného prostoru sloužícího podnikání a nouzový stav bude vládou ukončen a nebude již omezen ve svém podnikání, může dát nájemci výpověď dle ustanovení občanského zákoníku.

Aktuální znění návrhu zákonů můžete sledovat na stránkách Poslanecké sněmovny.

Závěr

Z výše uvedeného vyplývá, že každý nájemník musí platit nájemné, a to hned nebo v odůvodněných případech částečně nebo později. Pouze ti, jejichž situace úzce souvisí se současnou situací, tedy, jejichž příjem se výrazně snížil v souvislosti s mimořádnými opatřením, mohou čerpat určité úlevy, avšak po přechodnou dobu. Tato situace má za následek omezení výpovědi, možnosti jejího podání. Po skončení mimořádných opatření bude muset nájemník do konce roku 2020 dlužnou částku plně uhradit včetně úroků z prodlení. Co se týká poplatků za služby, povinnosti tyto platit nájemník zbaven není.

Související odkazy:

Nájemní smlouva

pytela@akpytela.cz
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., vedoucí advokát advokátní kanceláře - Váš průvodce právem

Informace o naší advokátní kanceláři najdete zde – Advokátní kancelář Olomouc. Můžete se podívat na naše firemní video, zjistit kdo je naším klientem (včetně Statutárního města Olomouc), přihlásit se k bezplatnému odběru právních rad a tipů aj.

nebo nám ZAVOLEJTE
nebo nám NAPIŠTE a my se Vám ozveme: