Každý vlastník nemovitosti se již setkal se situací, kdy jiný vlastník nemovitosti, jeho rodinný příslušník či dokonce nájemce jednají takovým způsobem, že obtěžují osoby vlastnící nebo osoby užívající sousední nemovitosti. Je důležité podotknout, že předpokladem pro uplatnění právní úpravy sousedských sporů není nutná společná hranice pozemku jednotlivých nemovitých věcí. Takového protiprávního jednání se může dopustit i osoba, jejíž nemovité věci přímo nesousedí s nemovitými věcmi ostatních vlastníků.


Tyto sousedské spory jsou velmi časté. Vznikají především už jen z toho důvodu, že např. pozemky či bytové jednotky spolu bezprostředně sousedí. Tím je zde dána větší pravděpodobnost vzniku sporu mezi sousedy.


Základním ustanovením pro obranu proti obtěžujícímu jednání souseda je ustanovení § 1012 a násl. občanského zákoníku. Toto ustanovení přímo zakazuje vlastníku závažně narušovat práva ostatních osob nad míru přiměřenou místním poměrům. Jedná-li se o činy, které mají za cíl obtěžovat či dokonce poškodit jiné osoby, jsou zákonem zakázány přímo. Na tomto místě je vhodné připomenout, že z vlastnictví určité věci nám vznikají práva, jež může uplatňovat, ale zároveň i povinnosti, kdy jsme zavázáni k nezneužívání práva na újmu ostatních osob.


Obtěžování může představovat řadu činností, jejímž výsledkem je poté imise. Imisí se rozumí následky určité činnosti souseda, jež se projevují na vedlejších pozemcích. Některé imise jsou přímo v zákoně vyjmenovány, jedná se o odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy. Jedná se však o výčet demonstrativní, takže výčet těchto imisí není konečný a imisí může být téměř cokoliv.


Imise lze rozdělit do několika skupin. Nejdůležitějším dělením je na přímé a nepřímé. Přímé imise jsou ze zákona zakázány bez dalšího, kdy se např. jedná o svádění vody na cizí pozemek, záměrné vhánění kouře nebo i vytvoření trativodu, který vyúsťuje na cizí pozemek. Oproti tomu nepřímé imise je již třeba posuzovat s ohledem na míru přiměřenou místním poměrům. V tomto případě se jedná o prach, popílek, odpad, pach, otřesy, hluk atd. Původce imise je přímo nezamýšlí, nicméně jsou vedlejším účinkem jeho jednání. V těchto případech se budou posuzovat především konkrétních podmínek a konkrétního případu. Jako příklad lze uvést situaci, kdy vlastníka bude obtěžovat zápach pocházející z hospodářských zvířat. Na vesnici je zcela obvyklé, že jsou hospodářská zvířata chována, tudíž nebude přesahovat míru přiměřenou místním poměrům. Naopak postačí zaměnit vesnické prostředí za prostředí městské, přičemž poté se již velmi pravděpodobně bude jednat o nepřímou imisi a lze se domáhat zdržení takového jednání.


Dále lze imise rozdělit na pozitivní a negativní. Negativní imise brání přirozené výhodě, kterou by měl soused, kdyby k takovému obtěžování nedocházelo např. stínění nemovitosti (stromy či vystavěním zdi, reklamní tabule apod. při samé hranici pozemků) v důsledku, něhož nedopadá na pozemek či do oken bytu nebo domu sluneční svit. Za pozitivní imise se považují takové imise, které zasahují do výkonu vlastnického práva aktivně, např. vypouštění odpadních vod, vnikání kouře, popílku, prachu.


Imise lze rozdělit i na materiální a imateriální. Imateriální imise spočívají v obtěžování sousedů působením na jejich psychiku, estetické cítění či pocit bezpečí, přičemž souhrnně je můžeme označit jako jakési „psychické obtěžování“, např. obtěžování pohledem. Za materiální imisi považujeme všechny vlivy, které mají hmotný charakter, resp. hmotné následky (např. prach, popílek, vibrace, hluk).


V případě, že se dostanete do sporu se svým soused, kdy se dopouští jakéhokoliv výše popsané jednání, lze nejprve doporučit vyřešit celou situaci domluvou. Pokud se vše podaří domluvou vyřešit, obvykle tím zachováte dobré vztahy do budoucna. V některých ustanoveních zákon dokonce vyžaduje, aby nejprve soused vyzval vlastníka k nápravě, přičemž teprve poté může přistoupit k nápravě svépomocí (např. odstranění kořenů či větví přesahující na pozemek).


Samozřejmostí je možnost obtěžované osoby domáhat se ochrany svých práv prostřednictvím soudu. Zde je vhodné navštívit advokáta, který celou situaci podrobně zanalyzuje a následně sepíše tzv. negatorní žalobu, kdy se obtěžovaná osoba bude domáhat zdržení se konkrétního přesně vymezeného protiprávního jednání, jímž je rušena ve svých vlastnických právech.

Sousedské spory