Bydlení ve vlastní nemovitosti je v České republice neustále velmi populární a téměř každý z nás si svoji budoucnost i takto představuje. Na hledání vlastního bydlení je však nejhorší doba. Byty nejsou a ceny rostou. Ceny bytů v posledních letech v ČR rostly nejrychleji v Evropě. Získat hypotéku je navíc o dost složitější než dříve kvůli přísnějším regulacím a povinnosti složit část ceny v hotovosti. Proto stále více mladým lidem zpočátku nezbývá jiná možnost než využít k bydlení nájem a v nájmu setrvat až do té doby, dokud se jim nepovede našetřit dostatek finanční hotovosti ke koupi vlastní nemovitosti či využití hypotéky. Následně však při ukončení nájemní smlouvy vzniká zásadní problém pro pronajímatele, neboť bude chtít mít místo dosavadních nájemců ihned bez prodlení nájemce nové. V tomto příspěvku se blíže podíváme, jaká práva a povinnosti vyplývají ze zákona pronajímateli i nájemci ohledně prohlídek pronajímané nemovitosti zájemcům o nájem za doby trvání nájmu stávajícího nájemce.


Předně je důležité podotknout, že se na nájem bytu nevztahují pouze zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedené v ustanoveních § 2257 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), ale i obecná ustanovení o nájmu uvedená v ustanoveních § 2201 a násl. občanského zákoníku. V těchto obecných ustanoveních jsou stanoveny i podmínky, za kterých je pronajímatel oprávněn takové prohlídky provádět. Na nájemní smlouvu lze proto uplatnit i obecné ustanovení § 2233 občanského zákoníku upravující právě povinnost nájemce umožnit pronajímateli prohlídku nemovitosti zájemci o nájem.


Tato právní úprava je však dispozitivní. Strany si mohou ujednat podrobnosti prohlídky nebo možnost prohlídky dokonce úplně vyloučit. Není-li toto ustanovení v nájemní smlouvě výslovně vyloučeno, má nájemce následně povinnost umožnit prohlídku zájemci o nájem. Umožnění prohlídky je poté povinností nájemce z nájemní smlouvy. Zákon stanoví předpoklady, za nichž tato povinnost nájemci vzniká. Nájemce může umožnit prohlídku, aniž by tyto předpoklady byly splněny, např. ve své nepřítomnosti, nepřítomnosti pronajímatele, bez předchozí výzvy. Pak záleží pouze na jeho vůli.


Oprávněným je pronajímatel. Zájemci o nájem nevznikají vůči nájemci žádná práva. Porušení povinnosti nájemce však může vést ke vzniku práva zájemce na náhradu škody, když zájemce o nájem je osoba, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit, např. jestliže nájemce v daném termínu prohlídku neumožní. Zájemci však rozhodně nevzniká právo na prohlídku ani vůči pronajímateli.


Zájem o nájem bude vyplývat zpravidla z jednání pronajímatele a této třetí osoby. Je pouze na pronajímateli, zda dospěje k závěru, že při jednání o uzavření nájemní smlouvy umožní zájemci prohlídku pronajaté věci, např. protože má také zájem s ním smlouvu uzavřít. Nájemce není oprávněn podmiňovat prohlídku žádným důkazem zájmu třetí osoby o nájem. V určité době před skončením nájmu je povinen na výzvu pronajímatele prohlídku umožnit. Nájemce je povinen umožnit prohlídku zájemcem pouze za přítomnosti pronajímatele.


Nájemce je povinen umožnit prohlídku pouze v nezbytném rozsahu. Rozsah prohlídky musí být proto přiměřený jejímu účelu, tj. zvážení zájmu o uzavření nájemní smlouvy. To se týká délky prohlídky i toho, co je prohlíženo (např. pronájem domu nevyžaduje prohlídku skříní nájemce). Zákon zde zdůrazňuje přítomnost nájemce a pronajímatele při prohlídce pronajaté věci zájemcem o nájem. Nájemce má povinnost umožnit prohlídku pouze za své přítomnosti a přítomnosti pronajímatele (pronajímatel tedy nemůže požadovat prohlídku v nepřítomnosti nájemce). Nájemce však může umožnit prohlídku i v nepřítomnosti nebo v přítomnosti jiných osob, např. správce nemovitosti, členů domácnosti nájemce.


Povinnost nájemce umožnit prohlídku pronajaté nemovitosti je časově omezena. Povinnost vzniká nejdříve tři měsíce před skončením nájmu. Není přitom podstatné, jakým způsobem nájem končí, podstatná je znalost doby, kdy končí. Oznámení musí být učiněno v přiměřené době před prohlídkou. Forma a způsob oznámení není předepsán. Zpravidla půjde o individuálně adresované jednání vůči nájemci. Jeho obsahem musí být uvedení času, v němž se má prohlídka či zpřístupnění uskutečnit. Přiměřenost doby se bude odvíjet od intenzity zásahu do užívacího práva nájemce a potřeby se na prohlídku či zpřístupnění připravit. Jde-li o prohlídku v době, kdy nájemce je zpravidla přítomen, postačí kratší doba. Jinak v případě prohlídky v době, kdy je nájemce zpravidla v práci, či v období dovolených bude třeba doba delší.


Chcete-li mít jistotu před podpisem, že nájemní smlouva je v pořádku a přesně podle Vašich představ, lze jen doporučit kontaktovat advokáta, který provede revizi nájemní smlouvy, čímž předejdete následným sporům a problémům. Nesplní-li nájemce v takovém případě svou povinnost dle tohoto ustanovení, může se pronajímatel domáhat splnění této nepeněžité povinnosti u soudu. 


Porušení povinnosti může vést taktéž k povinnosti nájemce nahradit pronajímateli, a případně i zájemci o nájem vzniklou újmu.

Nájemní smlouva