V dnešní době bohužel není žádnou výjimkou situace, kdy vlastník jednotky jako člen společenství vlastníků jednotek není schopen dostát vůči tomuto společenství svých závazků. Jedná se především o pravidelné platby spojené právě s členstvím ve společenství vlastníků jednotek. Pokud některý z členů společenství vlastníků je se svojí povinnou platbou náležející společenství vlastníků v prodlení, je velmi důležité, aby společenství vlastníků jednotek mělo na tuto situaci připraven přesný postup a zároveň aby společenství zbytečně neotálelo s vymáháním této pohledávky.


Na prvním místě je zapotřebí připomenout, že společenství vlastníků jednotek je jakožto právnická osoba korporací, jejímž základem je především osobnostní složení. Přijetím členství v korporaci se člen vůči ní zavazuje v souladu se zákonnými ustanoveními chovat čestně a zachovávat její vnitřní řád (stanovy). Pod tyto povinnosti lze jednoznačně podřadit i povinnost hradit pravidelné platby ve výši stanovené a schválené nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek (shromáždění vlastníků jednotek). Případné neuhrazení povinných plateb ku prospěchu společenství vlastníků jednotek lze považovat v souladu se zákonem za porušení závazku vůči této korporaci ze strany vlastníka dlužníka.


Dojde-li k porušení této povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek, je nezbytné, aby v případě vzniku pohledávky společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby aktivně jednalo, a sice za účelem vymožení úhrady předmětné pohledávky v její plné výši. K tomu je zapotřebí, aby především statutární orgán (předseda či výbor) započal s vymáháním pohledávek po jednotlivých členech společenství vlastníků jednotek ihned po jejich vzniku, bez zbytečného odkladu. V mnoha případech může však hrát v případném okamžitém vymáhání jednotlivých pohledávek za jednotlivými členy společenství vlastníků zásadní roli i hledisko sociální, neboť např. žádný z členů statutárního orgánu nechce vyvolávat konflikt mezi ním a sousedy.


Zde je třeba zdůraznit, že zákon klade na člena statutárního orgánu právnické osoby řadu povinností, přičemž jednou z nejzásadnějších povinností se rozumí vykonávání funkce jako řádného hospodáře. Řádný hospodář je proto zavázán vykonávat svoji funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. S tím je zcela jednoznačně spojeno nejen pouhé urgování a vyzývání k úhradě pohledávek náležejících společenství vlastníků jednotek, ale taktéž jejich případně uplatnění a vymáhání v rámci občanskoprávních řízení (exekuční, insolvenční atd.). Jestliže člen statutárního orgánu poruší takovou svoji povinnost jednat s péčí řádného hospodáře a způsobí svým jednání společenství vlastníků škodu, je povinen jím způsobenou škodu nahradit. V praxi se lze často setkat s tím, že neuhrazené závazky jsou v podstatě přenášeny na poctivě hradící členy společenství vlastníků jednotek, kteří touto mimořádnou úhradou za dlužného člena chtějí vyvarovat např. odpojení celého domu od energií, neboť společenství vlastníků jako takové je způsobilé uzavírat smlouvy s dodavateli energií, a případné nehrazení by v konečném důsledku postihlo všechny členy a vlastníky bytových jednotek bez ohledu na jejich platební morálku.


Na tomto místě je vhodné připomenout situaci, kdy vznikne společenství vlastníků dluh u jeho věřitelů (např. dodavatelů energií) v důsledku neuhrazení povinné platby ze strany vlastníka jednotky. Dle zákonných ustanovení za dluhy společenství vlastníků jednotek ručí každý jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Od 1.12.2017 jsou však zákonem značně posílena práva řádně hradicích vlastníků jednotek, neboť bylo docíleno toho, že pohledávky společenství vlastníků jednotek spojené se správou domu a pozemku jsou uspokojovány z prodeje bytové jednotky v předmětných řízeních přednostně (exekuční, insolvenční řízení), a to i před pohledávkami zajištěných věřitelů (např. bankovními institucemi). Limitem pro toto přednostní uspokojení je, že pohledávky spojené se správou domu a pozemku se uspokojují ve výši maximálně jedné desetiny z výtěžku z prodeje (dražby či zpeněžení bytové jednotky).


Závěrem lze uvést, že je v prvé řadě zapotřebí mít aktivní statutární orgán v rámci společenství vlastníků jednotek, který bude na případně vzniklé pohledávky vůči jednotlivým vlastníkům bez zbytečného odkladu reagovat, a to zejména jejich vymáháním v souladu s právními předpisy. V opačném případě je možné nečinný statutární orgán pohnat k odpovědnosti za způsobenou škodu. S ohledem na množství společenství vlastníků jednotek je zřejmé, že ne každé společenství vlastníků má mezi svými členy osobu po právní stránce znalou v oblasti uplatňování pohledávek, a to i s ohledem na stále se zvyšující počet nových zákonů, jakožto i případných novel stávajících právních předpisů. Lze proto statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek k dodržení péče řádného hospodáře jen doporučit, aby s ohledem na odpovědnost z toho vyplývající kontaktoval především z důvodu vlastní opatrnosti advokáta, který mu již s vymožením dlužných pohledávek vůči jeho členům jako jednotlivým vlastníkům bytových jednotek poskytne potřebné právní služby.

Právní služby