Chystáte-li se k rekonstrukci Vašeho domu či bytu, je důležité si stanovit, čeho všeho se zamýšlená rekonstrukce bude týkat a jak velký rozsah jednotlivých prováděných prací bude. Od toho se poté odvíjí, co bude pro tuto rekonstrukci třeba na stavebním úřadu vyřídit, aby vše probíhalo v souladu s právními předpisy. Stavební zákon upravuje tři možnosti, jimiž lze rekonstrukci provést. Nejjednodušší variantou je možnost rekonstrukce bez ohlášení stavebnímu úřadu, u druhé možnosti je třeba stavební záměr ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu a ve třetím případě je nutné žádat stavební úřad dokonce o povolení.


V ustanovení § 103 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (dále jen „stavební zákon“) je uvedeno, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou. Za udržovací práce stavební zákon typicky považuje např. výměnu oken a střechy. Důležitou podmínkou je, aby se neměnil vzhled střechy či oken v podobě jejich barvy nebo členění.


Pokud si ovšem sami nejsme jisti, zda spadáme do této kategorie, je vhodné náš zamýšlený záměr stavebnímu úřadu alespoň ohlásit dle ustanovení § 104 stavebního zákona. Vyhneme se tím případnému správnímu řízení o odstranění stavby, které by stavební úřad mohl z úřední povinnosti zahájit po provedené rekonstrukci. Spolu s ohlášením musí stavebník předat stavebnímu úřadu mimo jiné i souhlasy sousedů, kteří mohou být rekonstrukcí dotčeni. Pokud nebudou souhlasy kompletní nebo se ozve nějaký opomenutý soused, že s rekonstrukcí nesouhlasí, stavební úřad přejde do režimu stavebního řízení a bude rozhodovat o vydání stavebního povolení. Stejně bude postupovat i v případě, pokud nelze získat souhlas souseda z důvodu dlouhodobé nepřítomnosti v podobě např. pobytu v zahraničí.


Pokud se chystáme zasáhnout do nosných konstrukcí celé budovy či měnit její tvar, bude již třeba vyřídit stavební povolení příslušného stavebního úřadu. V těchto případech se bude jednat především o změnu rozměrů a velikosti oken či změnu výšky střechy apod. Jedná se o nejvýznamnější stavební zásahy při přestavbě nemovitosti, které mohou ovlivnit bezpečnost veřejnosti. I z tohoto důvodu ustanovení § 108 stavebního zákona upravuje postup stavebního řízení, kterým musí stavebník projít a pro vydání stavebního povolení splnit určené podmínky v podobě např. dodání projektové dokumentace, aby mohl stavební úřad celou věc posoudit.


V případě, že je nemovitost označena za kulturní památku, je třeba ohlášení či stavebního povolení vždy. Není-li nemovitost označena za kulturní památku, ale nachází-li se v památkovém ochranném pásmu městské památkové rezervace, je stavebník povinen vyžádat si závazné stanovisko obecního úřadu s rozšířenou působností. K žádosti o vydání závazného stanoviska je oprávněn vlastník nemovitosti. Žádost se podává u příslušného orgánu státní památkové péče. Přílohami této žádosti jsou následně doklad o vlastnictví nemovitosti (např. výpis z katastru nemovitostí) a v případě udržovacích prací v podobě výměny oken či střechy by postačil i popis prováděných prací s uvedením použitých materiálů.


V případě nevyžádání si tohoto závazného stanoviska se stavebník dopouští přestupku, za který lze uložit pokutu dle zákona č. 20/1987 Sb., zákon o státní památkové péči, v platném znění (dále jen“ zákon o státní památkové péči“). Za takové porušení zákonem stanovené povinnosti lze následně uložit osobě pokutu až do výše 2.000.000,- Kč, resp. v případě národní kulturní památky až do výše 4.000.000,- Kč.


Vzhledem k výše uvedenému je důležité nepodcenit přípravu celé rekonstrukce. Tato část může stavebníku ušetřit spoustu času a nervů při následných problémech se stavebním úřadem. Lze jen doporučit stavební záměr ohlásit vždy, pokud si není stavebník úplně jistý, zda zamýšlená rekonstrukce spadá pod udržovací práce. V samotném stavebním řízení, kdy se jedná o větší přestavbou nemovitosti, vydává stavební úřad stavební povolení. Pokud ovšem tuto žádost zamítne, lze se proti tomuto rozhodnutí bránit prostřednictvím odvolání. Zde je vhodné vyhledat pomoc advokáta, který celou věc posoudí, pomůže odstranit jednotlivé vady a případně i samotné odvolání sepíše. Stejně tak může advokát stavebníka zastupovat v přestupkovém řízení u příslušného orgánu, pokud se dopustil výše uvedeného přestupku dle jednotlivých ustanovení zákona o státní památkové péči, kdy si nevyžádal závazné stanovisko nebo ani přestavbu neohlásil či nezažádal o stavební povolení a nemovitost je zároveň označena za kulturní památku či se nachází v ochranném pásmu městské památkové rezervace.

Správní právo