Jak vybrat ideálního nájemníka a vhodná preventivní opatření

V Česku rapidně stoupla poptávka po nájemních bytech, kdy spolu s poptávkou i samotnou cenou nemovitostí přirozeně stoupla i cena nájmů za byt. Ten, kdo dnes vlastní nemovitost, kterou nepotřebuje pro své bydlení, si tak může jejím pronájmem slušně přivydělat. Dobře situovaný a pěkný byt se dnes pronajme během několika pár dní i bez přičinění realitních kanceláří. Ve velkých městech takový byt pronajmete dokonce během pár hodin. Zájemců je spoustu, jak ale vybrat toho správného a jaké udělat preventivní kroky, abyste se vyhnuli nepříjemnostem jako nezaplacení nájemného či zničenému bytu?

Zákaz diskriminace

Hned na počátku si musíme říct, že v České republice platí zákaz diskriminace, což platí i pro výběr nájemníků. Jelikož nájemní vztah patří do soukromého práva smluvního, platí plná svoboda v rozhodování jakého nájemníka si vyberete či nikoli. Zákon Vás nemůže nutit k uzavření nájemní smlouvy s konkrétní osobou. Nicméně nelze zájemce o byt diskriminovat. Například je nepřípustné znění inzerátu „Nabízím byt 2+1 pouze pro bělochy české národnosti…“. Nebo odmítnout zájemce o byt s vysvětlením „ … homosexuálům pronajímat byt nebudu“.

Na první pohled ne zcela jasné jsou inzeráty v podobě „Nabízím byt 2+1 pouze studentům…“. V tomto případě nepůjde o diskriminaci pokud svůj požadavek na studenty budete schopni dobře odůvodnit. Například že chcete pronajímat pouze krátkodobě, byt je již vybaven pro studenty (více postelí a pracovních stolů), studenti bydlí i v ostatních bytech domu.

Vy nemáte povinnost zdůvodňovat někomu proč jste si vybrali toho či onoho zájemce o nájem. Proto radíme tohoto práva využít a nevybraným nájemníkům nic nevysvětlovat či se omezit pouze na velmi strohé zdůvodnění.

Výběr nájemníka

Doporučujeme se vždy osobně setkat se všemi osobami, které budou v pronajatém bytě bydlet. Z osobního setkání dokážete hned odhadnout ty nejméně vhodné nájemníky. Dále je vhodné dotázat se na aktuální zaměstnání či jiný zdroj příjmů a jak dlouho již tento příjem nájemník pobírá. Zda plánuje bydlet v bytě dlouhodobě nebo si v průběhu nájmu bude hledat či stavět vlastní bydlení. Zda bude nájemník v bytě bydlet nepřetržitě či pravidelně odjíždí na delší dobu (měsíc a více). Zda má svůj nábytek, zvíře, děti či zda je někdo z nájemníků kuřák.

Po těchto základních otázkách následují otázky důležité pro samotnou nájemní smlouvu. Musíte zjistit od kdy nájem vznikne a zda na dobu určitou či neurčitou. Za naši kancelář doporučuji uzavřít smlouvu na dobu určitou v podobě jednoho roku a ve smlouvě si podrobně uvést důvody výpovědi z nájmu. Zjistit si údaje konkrétní osoby, s kterou nájemní smlouvu uzavíráte a která bude ve všech směrech odpovědná. Rozhodnout se, zda energie ponecháte napsané na sebe či je přepíšete na nájemníky. Při nájmech trvajících rok a více doporučujeme přepsat energie na nájemníky. Ulehčíte si práci při přeplatcích či nedoplatcích. Dále nezapomenou na internetové připojení, zda si jej obstarají sami nájemníci či nikoli. Opět doporučujeme co nejvíc přenést odpovědnost na nájemníky, ať si tyto služby zajistí sami.

Preventivní kroky

Rozhodně nejdůležitějším preventivním krokem je dohodnout si tzv. jistotu, neboli kauci ve výši minimálně jednoho nájemného. Maximální výše kauce může dle zákona činit až trojnásobek měsíčního nájemného. Je to vlastně zvláštní forma zajištění pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Jistotu může pronajímatel požadovat pouze na základě dohody s nájemcem, jde tedy o zcela dobrovolný institut. Dohoda o povinnosti složit jistotu nemá zákonem předepsanou formu, kdy nejčastěji se s ní setkáme v rámci samotné nájemní smlouvy, nebo může být sjednána i samostatně.

Kauci jsme povinni nájemci vrátit při skončení nájmu, a to dle zákona i s úroky. Jejich výši si však lze upravit v nájemní smlouvě (doporučujeme). Před vrácením si však můžeme z kauce odečíst nezaplacené nájemné či náklady na opravy škod způsobené nájemcem. Je velmi praktické své pohledávky rovnou strhnout z kauce než je složitě a zdlouhavě vymáhat po nájemci.

Co však rozhodně doporučujeme je stanovit si podmínku v nájemní smlouvě, že kauci a nájemné za první měsíc musí nájemce složit při podpisu smlouvy či nejpozději do pár dní od smlouvy, jinak smlouva nenabude účinnosti. Tímto způsobem se maximálně uchráníte před neplatiči.